住房和城乡建设部近日正式公布未来3年投入9000亿元进行保障性住房建设，以促进经济和谐发展。此次一次性的计划投入超过了往年保障性住房的投入总和，力度之大，影响之广，前所未有。以开发中低价位住宅为核心竞争力的明天地产，目前正在对保障性住房政策进行研究。据其相关负责人表示，随着国家9000亿元建设保障房计划的公布，保障性住房建设比例增加，其公司对产品的定位也需要随之改变。“我们对未来楼市的判断是：虽然保障性住房在短期内还无法形成和商品住房并驾齐驱的局面，但中国楼市的格局会随着政府部门加大保障性住房的建设而发生质的变化。”

　　商品房、保障房比例如何

　　住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

　　对此，多位业内人士表示，保障性住房数量的增加，应该是对1998年房改政策未能实现的思路进行纠偏。

　　1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，即“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。按照当时政策锁定，高收入家庭总数不及20%，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。然而，这项政策多年来一直没有被真正重视起来。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为，“近几年，全国保障性住房的供应量太少。目前的实际供应量只占到住房供应总量的5%左右，现在的放量只是‘补涨’。”

　　“即使是为了‘补涨’，其给中国楼市带来增量后，产生的市场效应也是非常巨大的。”陈云峰，中国房地产经理人联盟秘书长，近期专门对保障性住房进行了研究。在他看来，如果三年内保障性住房迅速增加700万套，其在楼市所占的比例就将迅速扩大，毫无疑问地会对目前的市场供应格局形成一定冲击。他补充说：“尽管最终保障性住房的开发数量会受到地方政府安排的制约，但其在楼市所占的比例至少将达到30%。”

　　事实上，今年北京保障性住房的销售量很有可能和商品房平分秋色。数据显示，今年10月份，北京市的保障性经济适用房和限价房的签约总量为4805套，比商品房多出1363套。SOHO中国董事长潘石屹以告诫的形式表示：“北京的各种保障性住房正以每年10万套的速度推向市场，而北京去年一手房的成交总量是14.9万套。住宅市场的大格局正在改写。”

　　“今年商品房能够销售10万套就算过了大关，而保障性住房的租售也接近这个数量。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰指出，如果其他地方也像北京，3年内保障性住房和商品房的销售比例将各占50%，势必改变此前以商品房为主导的市场格局。

　　商品房价格受多大影响

　　从目前看，短时期内难以影响房价；若放宽保障房购买标准，则可能出现两种结果：商品房降价或是商品房量少价高。

　　9000亿元的保障性住房中，产品各不相同，对市场的冲击也不相同。北京欣源业地产机构总经理罗园的观点代表了部分业内的声音。“9000亿元的保障性住房中，按照目前住房和城乡建设部的分类，进入销售市场的仅有400万套经济适用房，对商品房房价能产生一些影响。其他的廉租房及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，短期内不会出现与商品房争夺客源的局面，不会影响城市的房价。”罗园说。

　　事实上，全国对保障性住房都实行了准入制度。在北京等大城市，由于其基本条件是拥有本地户口，这就使得大量外地购房者只有通过商品房市场来实现其住房需求。更为主要的是，国家对享受保障房的人群有严格的规定。比如购买经济适用房的资格，除人均住房面积不超过10平方米外，北京的规定是三口之家年收入不能超过4.5万元，总资产不能超过36万元；广州的规定是三口之家年收入不能超过5.5万。在中原地产华北区域总经理李文杰看来，这是非常低的一个水准，很多普通人会“超标”。

　　“购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，并没有削减商品房的购买群体。”陈云峰还预测，9000亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。顾云昌也持类似的观点。

　　顾云昌进一步补充说：“如果保障性住房供应较多，而具备购买资格的人群较少，则会出现供过于求的现象，国家如果因此降低保障性住房的申购标准，就会使一些具备购买商品房能力的人选择保障性住房，商品房的平均价格就有可能下降。”

　　11月19日，北京市副市长陈刚表示，下一步限价房将考虑满足公务员等夹心层的住房需求，并逐渐扩大限价房的覆盖面。“如果公务员等众多人群进入限价房的覆盖面，必然会大量分流商品房的客源，这样对商品房的影响才是致命的。”李文杰如是说。

　　也有专家认为，如果放宽保障性住房覆盖面，就会实现最初设定的金字塔式的住房供应结构。即塔底的人群通过政府保障性住宅实现居住，塔尖的人群通过商品房来满足。这样，则商品房不再是目前普遍意义上的商品房，而是供应数量极少、销售价格极高的产品了。

　　(据《新京报》)